Pourquoi la distinction entre dépenses admissibles et non admissibles est importante
Lorsqu'un prêteur évalue votre demande hypothécaire, il ne regarde pas votre budget personnel dans son ensemble. Il applique des ratios précis qui ne tiennent compte que de certaines catégories de dépenses. Comprendre cette logique vous permet de savoir où concentrer vos efforts avant de déposer votre dossier, plutôt que de tenter de réduire des postes de dépenses qui n'influencent pas du tout l'évaluation du prêteur.
Au Québec, les deux ratios utilisés sont le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d'amortissement total de la dette (ATD). Le premier mesure les charges liées directement à la propriété; le second y ajoute l'ensemble de vos autres obligations financières. Savoir ce qui entre dans chacun de ces calculs est la première étape pour préparer un dossier solide.
Les dépenses admissibles : ce que les prêteurs incluent dans le ratio ABD
Le ratio ABD regroupe les dépenses directement associées à la possession de la propriété. De façon générale, les prêteurs y intègrent les éléments suivants :
- Le capital et les intérêts du versement hypothécaire mensuel prévu.
- Les taxes foncières annuelles, converties en montant mensuel.
- Les frais de chauffage, souvent estimés à partir d'un montant forfaitaire ou de vos relevés réels.
- Les frais de copropriété (condo), dont une portion déterminée par le prêteur est généralement incluse dans le calcul.
Ces postes correspondent à ce que les guides de financement nord-américains décrivent comme le coût total d'habitation : capital, intérêts, taxes foncières, assurance prêt hypothécaire, frais de copropriété et charges liées à l'immeuble. C'est sur cette base que le prêteur évalue si vos charges de logement restent proportionnelles à votre revenu brut.
Ce que le ratio ATD ajoute : vos autres obligations financières
Le ratio ATD reprend toutes les dépenses du ratio ABD et y ajoute vos autres dettes en cours. Les prêteurs y incluent typiquement :
- Les paiements mensuels sur les prêts automobiles.
- Les versements minimums sur les cartes de crédit et les marges de crédit.
- Les remboursements de prêts étudiants encore actifs.
- Tout autre engagement financier récurrent documenté (prêts personnels, pension alimentaire selon les règles du prêteur, etc.).
Ce qui compte ici, c'est le paiement mensuel exigé, pas le solde total. Un prêteur qui voit une carte de crédit avec une limite élevée mais un solde nul peut tout de même en tenir compte différemment selon sa politique interne. Vérifiez avec votre courtier hypothécaire comment chaque prêteur traite ces situations, car les approches varient.
Les dépenses non admissibles : ce que les prêteurs ignorent volontairement
Plusieurs dépenses du quotidien n'entrent jamais dans le calcul des ratios, même si elles pèsent lourd dans votre budget réel. C'est le cas notamment de :
- L'épicerie et les repas au restaurant.
- L'essence et les frais de transport courants (hors paiement de véhicule).
- Les abonnements (télévision, téléphonie, services en ligne).
- Les loisirs, voyages et dépenses discrétionnaires.
- L'assurance habitation et l'assurance vie personnelle (sauf si intégrées au versement hypothécaire selon le produit choisi).
- Les frais de garde d'enfants et les dépenses scolaires.
Ces postes ne figurent pas dans les ratios parce que les prêteurs considèrent qu'ils varient trop d'une personne à l'autre pour être normalisés. Cela ne signifie pas qu'ils sont sans importance : votre capacité réelle à assumer vos versements dépend aussi de ces dépenses. Mais pour l'évaluation formelle du dossier, seules les catégories admissibles comptent.
Comment documenter vos dépenses admissibles pour éviter les surprises
La préparation de votre dossier commence bien avant la rencontre avec un prêteur. Voici quelques réflexes pratiques pour éviter les mauvaises surprises lors de l'évaluation :
- Rassemblez vos relevés de dettes : prêts auto, cartes de crédit, marges de crédit. Le prêteur voudra connaître le paiement minimum mensuel de chacun.
- Estimez vos taxes foncières à partir de votre avis d'évaluation municipal ou de celui de la propriété convoitée. Ce chiffre sera converti en mensualité dans le calcul.
- Préparez vos relevés de charges de copropriété si vous achetez un condo, car les prêteurs en tiennent compte dans le ratio ABD.
- Évitez de contracter de nouvelles dettes entre la préapprobation et la signature chez le notaire : tout nouvel engagement peut modifier vos ratios et remettre en question la décision conditionnelle du prêteur.
Un courtier hypothécaire a l'obligation de vous proposer un financement adapté à votre situation et de vous expliquer les coûts significatifs liés à votre dossier. Profitez de cette rencontre pour passer en revue chaque poste de dépense et comprendre comment il sera traité par les différents prêteurs. Vous pouvez aussi utiliser la calculatrice hypothécaire pour simuler l'impact de vos charges actuelles sur votre capacité d'emprunt.
Optimiser ses ratios : où agir concrètement
Puisque seules certaines dépenses entrent dans les ratios, vos efforts de réduction doivent cibler les bons postes. Rembourser une carte de crédit ou clore un prêt auto avant de déposer votre demande peut avoir un effet direct sur votre ratio ATD. À l'inverse, réduire votre budget épicerie n'aura aucune incidence sur l'évaluation du prêteur.
Si votre ratio ABD est élevé, la solution passe souvent par une mise de fonds plus importante (pour réduire le capital emprunté et donc le versement mensuel), ou par le choix d'une propriété dont les taxes foncières et les frais de copropriété sont moins élevés. Si c'est votre ratio ATD qui pose problème, concentrez-vous sur le remboursement des dettes à paiement mensuel élevé avant de faire votre demande.
Pour explorer vos options selon votre situation actuelle, consultez la page des services offerts ou prenez contact directement pour une analyse personnalisée de votre dossier.
L'essentiel à retenir
Distinguer les dépenses admissibles des dépenses non admissibles vous permet de concentrer vos efforts là où ils auront un véritable effet sur votre dossier. Avant de déposer une demande, faites le tour de vos obligations financières documentées, ciblez les dettes à paiement mensuel élevé et préparez vos relevés de charges liées à la propriété. Un courtier hypothécaire peut vous aider à lire votre situation à travers le prisme des prêteurs et à structurer votre dossier de façon éclairée, sans surprise au moment de l'évaluation.
Vous savez maintenant quelles dépenses comptent vraiment aux yeux des prêteurs, passez à l'étape suivante en faisant analyser votre dossier par Olivier Robitaille Nolin, votre courtier hypothécaire. Contactez-le directement pour passer en revue vos ratios, cibler les bons postes à optimiser et aborder votre demande avec une vision claire de votre situation.
Foire aux questions
Quelle est la différence concrète entre le ratio ABD et le ratio ATD ?
Le ratio ABD regroupe uniquement les charges directement liées à la propriété : le versement hypothécaire (capital et intérêts), les taxes foncières, les frais de chauffage et, le cas échéant, les frais de copropriété. Le ratio ATD reprend ces mêmes postes et y ajoute toutes vos autres obligations financières récurrentes, comme les paiements sur un prêt auto, les versements minimums sur vos cartes de crédit ou les remboursements de prêts étudiants. En résumé, l'ABD mesure votre charge de logement; l'ATD mesure l'ensemble de votre endettement.
Pourquoi réduire mon budget épicerie n'améliore-t-il pas mon dossier hypothécaire ?
Les dépenses courantes comme l'épicerie, l'essence, les abonnements ou les loisirs n'entrent pas dans le calcul des ratios ABD et ATD. Les prêteurs les excluent volontairement, car elles varient trop d'une personne à l'autre pour être normalisées. Pour améliorer vos ratios, concentrez-vous plutôt sur les postes qui y figurent réellement : rembourser une dette à paiement mensuel élevé (carte de crédit, prêt auto) aura un effet direct, contrairement à une réduction de vos dépenses discrétionnaires.
Quelles dépenses liées à la propriété le prêteur peut-il inclure dans le coût total d'habitation ?
Le coût total d'habitation peut inclure le capital et les intérêts, les taxes foncières, l'assurance habitation, l'assurance prêt hypothécaire, les frais de copropriété, les services publics et les frais d'entretien.
Que dois-je éviter de faire entre ma préapprobation et la signature chez le notaire ?
Évitez de contracter de nouvelles dettes ou d'augmenter vos obligations financières durant cette période. Tout nouvel engagement, qu'il s'agisse d'un prêt auto, d'une nouvelle carte de crédit ou d'une marge de crédit, peut modifier vos ratios et remettre en question la décision conditionnelle du prêteur. Gardez votre profil financier aussi stable que possible jusqu'à la conclusion de la transaction.
Comment un courtier hypothécaire peut-il m'aider à préparer mes ratios avant de déposer ma demande ?
Le courtier hypothécaire doit proposer un financement adapté à la situation du client et lui expliquer les coûts importants, les pénalités, la rémunération et les frais. Concrètement, cela signifie qu'il peut passer en revue chaque poste de dépense admissible avec vous, vous expliquer comment différents prêteurs traitent certaines situations (comme une carte de crédit à solde nul mais à limite élevée) et vous aider à cibler les dettes à rembourser en priorité pour optimiser vos ratios avant le dépôt de votre dossier.
